Il Tribunale di Taranto si è pronunciato sulla nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità. Il limite di finanziabilità è un elemento fondamentale per verificare la riconducibilità del mutuo alla tipologia di credito fondiario.

Tribunale Oridnario di Taranto, I Sezione Civile, Sentenza del 11.11.2021.

NULLITA' DEL MUTUO E LIMITE DI FINANZIABILITA'

Il mutuo fondiario si caratterizza per essere una specifica e particolare forma di credito immobiliare, a medio e lungo termine, vincolato alla limitazione d’uso.

Il Tribunale Ordinario di Taranto, con la sentenza dell’11 novembre 2021, si è espresso sulla complessa e capillare tematica della nullità del mutuo fondiario , nonché sul superamento del limite di finanziabilità e sulla sua conversione in mutuo ipotecario.

Difatti, la I Sezione civile, statuisce che non rientra nelle ipotesi tassative di nullità, il caso del mutuo fondiario piegato a sanare posizioni debitorie del mutuatario sorte precedentemente.

Specificatamente, la ratio che sottende al principio in esame, è da rinvenire nella configurabilità dello stesso come atto di autonomia privata, utile sia per la banca, come nuova garanzia personale e reale, che per il mutuatario stesso, che può continuare ad avere credito nonostante una seria esposizione debitoria.

Pertanto, è da escludere la nullità del mutuo fondiario, qualora sia prevista per lo stesso una finalità diversa dal ripianamento di posizioni debitorie pregresse, poiché trattasi di ipotesi non tipizzata, ma, al più, si configurerebbe una risoluzione della parte interessata al conseguimento dello scopo programmato.

La nullità non si configurerebbe nemmeno nel caso di mancanza della traditio, poiché risulterebbe sufficiente allo scopo il semplice accredito di una somma in conto corrente, nonostante un rosso di importo vicino alla somma mutuata.

Relativamente al limite di finanziabilità, l’art 38 del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, al primo e al secondo comma prevede che “ Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili…La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.

Anche il CICR, con Delibera del 22 aprile 1995, recepita della Banca d’Italia con suo aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988, recante “Istruzioni in materia di particolaru operazioni di credito”, pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 155 del 05.07.1995, stabilisce come limite di finanziabilità “l’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative”, aggiungendo che “nei casi di finanziamenti concessi su immobili già gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l’importo finanziabile deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residuo di quello precedente”.

È, dunque, evidente, il carattere pubblico dell’interesse perseguito dalla norma richiamata, che si pone, pertanto, come imperativa; imperatività che si tradurrebbe in nullità del contratto di mutuo che la viola.

Difatti, se mancasse l’obbligo di rispettare la proporzione tra somma mutuata e valore dei beni ipotecati, in caso di insolvenza/inadempimento, sarebbe più alto il rischio del mancato recupero del restante credito.

Il concetto di nullità, fa emergere un’altra specificità del mutuo fondiario, ossia la sua conversione in mutuo ipotecario.

In caso di nullità contrattuale, il principio generale della conservazione troverà spazio solo quando una delle parti abbia interesse ad avvalersene e, pertanto, opererà ex art. 1424 c.c., l’istituto della conversione da contratto di mutuo fondiario ad ipotecario.

Naturalmente, occorrerà sempre che sia una delle parti, specificatamente quella che dimostri di volersene avvalere, a chiedere che, nonostante la nullità del mutuo fondiario, ricorrano i requisiti di forma e sostanza dell’ipotecario, oltre a provare che le parti avrebbero voluto l’ipotecario se avessero conosciuto la nullità.

Articolo redatto dalla Dott.ssa Alessia Cresciullo

 1390-Trib.-Taranto-Sez.-I-11-novembre-2021-limite-finanziabilita