LA VIOLAZIONE DEI LIMITI DI FINANZIABILITÀ NEL MUTUO FONDIARIO: CRITICITÀ E RIMESSIONE ALLE SEZIONI UNITE CIVILI.

Il mutuo fondiario è una particolare forma di credito immobiliare a medio e lungo termine, vincolato alla limitazione d’uso.

Infatti, può essere concesso solo per l’acquisito, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa o dell’abitazione principale del richiedente, con un importo massimo finanziabile non superiore all’80% del valore dell’immobile.

Relativamente al limite di finanziabilità, l’art. 38 del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, al primo e al secondo comma prevede che “Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili…La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.

Anche il CICR, con Delibera del 22 aprile 1995, recepita della Banca d’Italia con suo aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988, recante “Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito”, pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 155 del 05.07.1995, stabilisce come limite di finanziabilità “l’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative”, aggiungendo che “nei casi di finanziamenti concessi su immobili già gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l’importo finanziabile deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residuo di quello precedente”.

La norma in esame, però, non ha chiarito quale sia la sanzione nel caso in cui tale limite venga superato.

In un primo momento, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che tale violazione non configurasse le ipotesi di nullità testuali previste dall’art. 117, comma 8, T.U.B..

Successivamente, la Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 17352/2017, si è espressa a favore della nullità, stabilendo che il mancato rispetto del limite di finanziabilità determinasse, di per sé, la nullità, e non più la mera irregolarità, del contratto di mutuo fondiario, fermo restando, la possibilità di conversione in un ordinario finanziamento ipotecario.

Pertanto, con Ordinanza n. 4117 del 9 febbraio 2022, la Prima Sezione Civile della Cassazione, ha rimesso gli atti al Primo Presidente per risolvere definitivamente il contrasto giurisprudenziale in merito alla sorte del mutuo fondiario concesso con violazione dei limiti di finanziabilità richiamati dall’art. 38, comma 2, D.Lgs. n. 385 del 1993.

Specificatamente, ci si chiede se in caso di finanziamento oltre i limiti, debba considerarsi violata la norma di cui all’art. 38 T.U.B., quale fonte normativa primaria, oppure il provvedimento della Banca di Italia, qualificato come fonte normativa secondaria; difatti, avallarne una piuttosto che un’altra, comporterebbe conseguenze diverse soprattutto in termini di interessi protetti.

Articolo redatto dalla Dott.ssa Alessia Cresciullo