CDA DI MILANO, SENTENZA DEL 05 APRILE 2022 N. 1149: NULLITÀ PER SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ EX ART. 38, COMMA 2 T.U.B.



La Corte di Appello di Milano con la sentenza del 05 aprile 2022 n. 1149 ha riconosciuto ex officio la nullità per superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario ex art. 38, comma 2, T.U.B..

Quando parliamo di mutuo fondiario, facciamo riferimento ad una particolare forma di credito immobiliare a medio e lungo termine, vincolato alla limitazione d’uso. Infatti, può essere concesso solo per l’acquisito, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa o dell’abitazione principale del richiedente, con un importo massimo finanziabile non superiore all’80% del valore dell’immobile.

Relativamente al limite di finanziabilità, l’art. 38 del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, al primo e al secondo comma prevede che “Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili…La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.

Anche il CICR, con Delibera del 22 aprile 1995, recepita della Banca d’Italia con suo aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988, recante “Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito”, pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 155 del 05.07.1995, stabilisce come limite di finanziabilità “l’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative”, aggiungendo che “nei casi di finanziamenti concessi su immobili già gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l’importo finanziabile deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residuo di quello precedente”.

La Corte di Appello di Milano, con la Sentenza richiamata, si è riportata a quanto statuito dalla Suprema Corte prima nel 2014 “…il giudice, innanzi al quale sia proposta una domanda di accertamento della nullità negoziale, può rilevare ex officio l’esistenza di una qualsiasi causa di nullità, ancorché diversa da quella originariamente dedotta dalla parte con la domanda introduttiva(C. Sez. Un., n. 26242/2014)” e poi nel 2016 “…il giudice davanti al quale sia stata dedotta (o eccepita) una nullità contrattuale deve rilevare d’ufficio l’esistenza di cause di nullità diverse da quelle prospettate dalla parte perché l’accertamento della nullità afferisce ad un diritto autodeterminato e ciò implica che un eventuale profilo diverso di nullità, indipendentemente dalla sua specifica deduzione, deve poter essere comunque esaminato(Cass. n. 15408/2016).”, riconoscendo, pertanto, ex officio la nullità per superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario ex art. 38, comma 2, T.U.B..