IL MUTUO FONDIARIO: PROFILI DI NULLITÀ E CONVERSIONE

. • 20 aprile 2022

DIRITTO BANCARIO: MUTUO IPOTECARIO E LIMITE DI FINANZIABILITA'

Tribunale di Napoli, Sezione II Civile, Sentenza del 16.11.2021 n. 9344.

Il mutuo fondiario è una particolare forma di credito immobiliare a medio e lungo termine, vincolato alla limitazione d’uso.

Infatti, può essere concesso solo per l’acquisito, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa o dell’abitazione principale del richiedente, con un importo massimo finanziabile non superiore all’80% del valore dell’immobile.

In merito alla conseguenza del superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario, il Tribunale di Napoli, seconda sezione civile, con la Sentenza del 16.11.2021, n.9344, si riporta al principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità per cui “Avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dall’art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa” (Cass. 16776/2021; Cass. 17352/2017).

Specificatamente, nel caso in cui il mutuante decida, a seguito di dichiarazione di nullità del mutuo fondiario, di chiederne la conversione in ipotecario, spetterà al giudice “verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell’immobile non raggiungesse lo scarto richiesto dalla legge ovvero pure se il conseguimento dei peculiari abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell’operazione. Secondo il preciso disposto dell’art. 1424 cod. civ., l’indagine sarà effettuata con riferimento a ciascuna delle parti dell’operazione; e tenuto conto, tra l’altro, che la misura del credito da erogare e la dimensione dei voluti dal mutuante costituiscono, per regola, proprio i momenti topici delle trattative relative al genere di operazioni di finanziamento di cui si sta discorrendo” (Cass. 11201/2018).

Da ciò consegue che parte richiedente, per ottenere la conversione ex art. 1424 c.c. in mutuo ipotecario, dovrà allegare e dimostrare che in fase di stipula del mutuo, le parti avrebbero potuto scegliere anche un normale credito ipotecario “comparando le condizioni del mutuo fondiario erogato con quelle di un possibile credito ipotecario ordinario”, poiché, in difetto di tale prova, la domanda di conversione non vedrà accoglimento.